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36年前，天津这片土地上，出现一个圈——
外环线！
一条70公里的道路，从此成为城市建设的“地理标尺”。
也成为买房人心中“隐形的铁丝网”。
“休骗外！！！”
这句话似乎从未消失过，不同的时代，有不同的注解。
站在当下，我们要高声强调：
买房回归外环线，正当时！
表面看，回归外环线，是一种本能。
因为发现“外面不安全”，要寻找“避风港”。
得承认，不少环外的新区，兑现速度慢，在卖半成品。
学校、地铁、产业等落地，才叫价值；停留在规划层面上的，叫泡沫。
老百姓当然很直白，看的就是兑现。
“说好一起开心的，你却偷偷放了手？”新区翻车的例子，太多。
每次楼市静淡期，都要经历一场极具冲击的大分化，也是板块和价值的重组。
重新洗牌后，大家发现，外环线以内的板块，房价确实相对坚挺。
外环线以内，分两大部分——
老城、老城与外环线之间。
实力强的，必然回归老城区。
普通改善或者刚改，会选择老城与外环线之间的部分，我们叫它“游泳圈”。
这个“游泳圈”，就是未来天津城市的“宜居带”。
“游泳圈”中，有正在成长的板块，也有后期要启动的板块。
*外环线，指老外环，新外环扩出的北部新区100万方的巨大体量，是个长期远大的工程
为什么说“游泳圈”是“宜居带”？
而且，既有确定性，也能搏成长？
最主要的原因——它是“市场经济+计划经济”的完美结合。
❶ “市场经济”。
“宜居带”是老城的自然扩容，是自生的滚动发展。
有人口能外溢过去，有人的地方才有房地产。
就算配套短期兑现速度慢，也可以借助老城的。
“宜居带”中都有地铁贯通，出行不是问题。
❷ “计划经济”。
国家有周期，城市也有。
城市的周期更迭，意味着建设方向的转变。
首先，天津的整体规划，有所调整。
《天津市外环城市公园及周边地区城市设计草案》中，明确划定核心区，不再摊大饼。
用“一环十一园”来框定产城融合，将环内空白点填满。
官方原文是：
“以大型城市公园引导的新型社区，共同构筑津城生态宜居圈层。”
事实上，这个规划即为“游泳圈”、“宜居带”。
只不过，北部新区现阶段还不够标准。
这些板块，都将按照“城市化”来建设，突破了原始建设的杂乱无章。
配建地铁、九年一贯制学校、三甲医院、商业……打造5-15分钟生活圈。
为了“集中力量办大事”，甚至将它们用绿化带与环外隔开。
顶层设计，已经预示了未来天津城市的发展方向。
另外，天津的供地思路也在转变。
以前楼市热，卖地比较容易，都先卖远的，里面的不舍得卖。
现在不一样了，卖好地，才能好卖地。
环内的土地，成为推地重心。
从年初推介的大量土地来看，多数都处于“宜居带”中。
能建设，才能发展。
“宜居带”中的板块，都是拆的差不多的净地。
只要土地能出让，城市界面提升会很快，大为改观。
未来城，2018年至今已经开发7期了；
金茂智慧科学城，也开发到第4期，马上览秀城要落地；
新梅江，环宇城商业、绿轴公园、学校都兑现了；
包括水西板块也是，兑现速度会很快。
这种后发优势，老城完全不具备，毕竟改造比新建可麻烦多了。
基于以上的“市场经济”和“计划经济”，市场有什么反应？
先看房企，他们的动作与板块发展脱不开干系。
房企又开始“唯地段论”了。
马上，5月底要出让的土地，都在外环线以内。
河西、河东、东丽海河柳林……
水西、双林、津滨大道、海河柳林……在“宜居带”内的板块，是房企重点考虑的。
再看买房人。
“宜居带”已经得到买房人的认可，成交量很高。
水西、新梅江、津滨大道、太阳城、宜兴埠、刘园……
都是成交榜单上的佼佼者，已形成共识。
为什么？
因为“宜居带”的地价比老城低，更能做出符合普通改善需求的产品。
长期看，“宜居带”定位改善，承接市区改善外溢。
只不过很多板块初期从刚需做起，后期慢慢升级。
津滨大道、宜兴埠，开发了几期后，开始向改善跃升。
金茂智慧科学城、未来城，都出现新产品、大户型。
“老百姓对生活品质的追求VS老城的土地资源的稀缺”，正是天津楼市的主要矛盾。
“宜居带”刚好解决了这个矛盾。
还有一点，天津的城镇化率已达到83%。
全国第三名，仅次于上海和北京。
这么高的指标，意味着刚需的居住需求趋于饱和，除非有大量新增人口。
未来的楼市，会向“本地人”转舵，以改善为主。
那么，“宜居带”的共识，会越来越强。
买在这里，不会出大问题，房价也只是短期波动而已。
自然规律、政府、买房人、房企，在“宜居带”上的共识已高度统一。
这才是板块能发展成功的“命门”。
毫不夸张，“宜居带”极有可能逆袭老城区。
老城买的是确定性，是现状，不是预期。
而投资外围新区的机会，也随着时代基本逝去。
“宜居带”的“上下限”很清晰——
· 假设最差的情况：发展缓慢。
但因距离老城近，可以兜底下限价值。
· 假设正常发展，因为本身定位高、资源能级高、规划更科学，可以有很高的天花板。
翻译成大白话是：
进可攻退可守，怎么都差不了，还能搏成长，有更大的惊喜。
回归外环线的大幕，正在拉开，这是一种趋势，越来越明显。
买房人必须要认清形势！
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